Ngày 09/11/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành Công văn số 7324/STNMT-QLĐ về cấp Giấy chứng nhận về nhà ở, đất ở cho người mua căn hộ chung cư tại dự án Khu nhà ở Minh Thông, phường An Phú, thành phố Thủ Đức.
Sở Tài nguyên và Môi trường nhận được Văn bản số 22/CV/MT/2021 ngày 15 tháng 10 năm 2021 của Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường “xem xét kiểm tra để chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục pháp lý để chuyển nhượng cho người mua nhà” đối với dự án Khu nhà ở Minh Thông, phường An Phú, thành phố Thủ Đức do Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông làm chủ đầu tư.
Ngày 28 tháng 10 năm 2021, Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Thanh tra Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức, Ủy ban nhân dân phường An Phú, thành phố Thủ Đức, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố và Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông tổ chức kiểm tra thực địa nhà, đất dự án Khu nhà ở Minh Thông, phường An Phú, thành phố Thủ Đức nêu trên.
Căn cứ nội dung hồ sơ và kết quả kiểm tra thực địa, Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến như sau:
I. NỘI DUNG HỒ SƠ
1. Về pháp lý quyền sử dụng đất
Ngày 19 tháng 7 năm 2016, Ủy ban nhân dân Thành phố ký Quyết định số 3693/QĐ-UBND “chấp thuận cho Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông sử dụng khu đất diện tích 11.513,1 m2 tại phường An Phú, Quận 2 để xây dựng khu nhà ở theo Quyết định chấp thuận đầu tư dự án số 2766/QĐ-UBND ngày 30 tháng 5 năm 2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố và chỉ tiêu quy hoạch được Ủy ban nhân dân Quận 2 chấp thuận” với cơ cấu sử dụng đất gồm “đất nhóm ở: 7.434,1 m2 (trong đó đất ở thấp tầng: 159,5 m2), giao đất 50 năm có thu tiền sử dụng đất. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”.
Ngày 29 tháng 10 năm 2018, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường – thừa ủy quyền Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố - ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT76372 (thửa đất 103, 307, 308, diện tích 6.265,5 m2, mục đích sử dụng đất “đất ở tại đô thị (xây dựng khu chung cư)”) và số CT76373 (thửa đất 301, diện tích 159,5 m2, mục đích sử dụng đất “đất ở tại đô thị”), tờ bản đồ thứ 75, 76 Bộ Địa chính phường An Phú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) cho Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông với “thời hạn sử dụng: đến ngày 19 tháng 7 năm 2066. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài”.
Ngày 08 tháng 12 năm 2020, Ủy ban nhân dân Thành phố ký Quyết định số 4543/QĐ-UBND điều chỉnh Quyết định số 3693/QĐ-UBND với nội dung “chấp thuận cho Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông sử dụng khu đất diện tích 11.513,1 m2 tại phường An Phú, Quận 2 để xây dựng khu nhà ở theo Quyết định chấp thuận đầu tư dự án số 2766/QĐ-UBND ngày 30 tháng 5 năm 2016, 2080/QĐ-UBND ngày 16 tháng 5 năm 2019 của Ủy ban nhân dân Thành phố và Quyết định số 3428/QĐ-UBND ngày 31 tháng 7 năm 2018 của Ủy ban nhân dân Quận 2” với cơ cấu sử dụng đất gồm “đất nhóm ở: 7.434,1 m2, bao gồm: 7.228,1 m2: giao đất 50 năm không thu tiền sử dụng đất. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài; 206 m2: Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông có trách nhiệm đầu tư xây dựng hoàn chỉnh đường giao thông, lập hồ sơ hoàn công, quản lý bảo trì, bàn giao theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” và “thực hiện cam kết của Công ty tại Văn bản số 21/CV/MT/2020 ngày 27 tháng 7 năm 2020 về không làm thủ tục hoàn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích giảm đã hoàn tất nộp tiền sử dụng đất”.
2. Về quy hoạch và xây dựng nhà ở
Ngày 15 tháng 4 năm 2016, Ủy ban nhân dân Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) có Công văn số 1595/UBND-QLĐT thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở An Phú Giang với “đất nhóm nhà ở (đất phù hợp quy hoạch): 7.434,1 m2” gồm “đất ở thấp tầng: 159,5 m2, đất xây dựng chung cư: 3.435,9 m2”.
Ngày 30 tháng 5 năm 2016, Ủy ban nhân dân Thành phố ký Quyết định số 2766/QĐ-UBND chấp thuận đầu tư dự án khu nhà ở Minh Thông với “đất nhóm nhà ở (đất phù hợp quy hoạch): 7.434,1 m2” gồm “đất ở thấp tầng: 159,5 m2, đất xây dựng chung cư: 3.435,9 m2” trong đó “nhà ở thấp tầng: gồm 01 lô, chức năng ở kết hợp văn phòng” và “khu chung cư cao tầng và công trình thương mại, dịch vụ văn phòng”.
Ngày 31 tháng 7 năm 2018, Ủy ban nhân dân Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) ký Quyết định số 3428/QĐ-UBND phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở An Phú Giang với “đất nhóm nhà ở (đất phù hợp quy hoạch): 7.434,1 m2” gồm “đất ở thấp tầng: 159,5 m2, đất xây dựng chung cư: 3.435,9 m2”.
Ngày 16 tháng 5 năm 2019, Ủy ban nhân dân Thành phố ký Quyết định số 2080/QĐ-UBND điều chỉnh Quyết định số 2766/QĐ-UBND điều chỉnh “tổng diện tích khu đất lập dự án: 11.513,1 m2”, “diện tích đất phù hợp quy hoạch: 7.434,1 m2”.
Ngày 11 tháng 4 năm 2019, Ủy ban nhân dân Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) ký Quyết định số 1134/QĐ-UBND điều chỉnh Quyết định số 3428/QĐ-UBND điều chỉnh “diện tích đậu xe phải đảm bảo đáp ứng 6.929 m2”.
Ngày 23 tháng 4 năm 2019, Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng có Công văn số 231/HĐXD-QLDA thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở dự án.
Ngày 18 tháng 7 năm 2019, Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng có Công văn số 394/HĐXD-QLTK thông báo kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật dự án.
Ngày 08 tháng 8 năm 2019, Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 112/GPXD (giai đoạn 1) hạng mục công trình nhà ở thấp tầng (01 căn), nhà ở cao tầng (tầng hầm + 15 tầng nổi) và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trong đó nhà ở thấp tầng “diện tích khu đất: 159,5 m2, diện tích xây dựng: 89,8 m2…, tổng diện tích sàn xây dựng: 383,3 m2”; nhà ở cao tầng (332 căn hộ) “diện tích đất xây dựng khối đế: 3.264,7 m2, khối tháp: 2.088 m2…, diện tích xây dựng tầng hầm: 6.119,0 m2, tổng diện tích sàn xây dựng (không kể tầng hầm): 31.220,8 m2”.
Ngày 25 tháng 9 năm 2019, Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 130/GPXD (giai đoạn 2) hạng mục công trình nhà ở cao tầng (tầng 16 đến tầng 22) với 129 căn hộ, trong đó “tổng diện tích sàn xây dựng (tầng 16 đến tầng 22): 11.144,7 m2”.
Ngày 26 tháng 10 năm 2021, Sở Xây dựng cấp Phụ lục Giấy phép xây dựng số 88/PLGPXD “điều chỉnh ngăn chia một số vị trí, không gian sử dụng trong công trình; điều chỉnh vị trí lõi thang bộ, thang máy; điều chỉnh lại chi tiết một số mặt đứng”.
Ngày 27 tháng 10 năm 2021, Cục Công tác phía Nam – Bộ Xây dựng có Thông báo số 521/CPN-QLXD/HT “chấp thuận kết quả nghiệm thu của Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông để đưa vào sử dụng đối với công trình” nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng.
3. Về nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất
Ngày 24 tháng 8 năm 2018, Ủy ban nhân dân Thành phố ký Quyết định số 3595/QĐ-UBND duyệt giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường với “giá trị quyền sử dụng đất nhà ở thấp tầng (chức năng ở kết hợp văn phòng), diện tích 159,5 m2, đơn giá: 38.500.000 đồng, thành tiền: 6.140.750 đồng” và “giá trị quyền sử dụng đất khu chung cư và công trình thương mại – dịch vụ văn phòng, diện tích 7.274,6 m2, đơn giá: 16.673.921 đồng, thành tiền: 121.296.105.000 đồng”, “số tiền tổng cộng (làm tròn số): 127.436.855.707 đồng” tương ứng theo các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc tại Công văn số 1595/UBND-QLĐT và Quyết định số 2766/QĐ-UBND.
Ngày 12 tháng 9 năm 2018, Cục Thuế Thành phố có Thông báo số 14376/TB-CT thông báo “tổng số tiền sử dụng đất phải nộp: 127.436.856.000 đồng” và Thông báo số 14377/TB-CT thông báo “số tiền lệ phí trước bạ phải nộp: 297.364.000 đồng”.
Ngày 13 tháng 9 năm 2018, Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo Thông báo nêu trên của Cục Thuế Thành phố và được Chi Cục Thuế Quận 2 xác nhận tại Công văn số 041/CCT-TrB ngày 17 tháng 9 năm 2018.
4. Về phòng cháy – chữa cháy
Ngày 06 tháng 10 năm 2021, Phòng Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và cứu hộ, cứu nạn – Công an Thành phố có Công văn số 397/PC07-Đ2 “chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy của công trình Khu nhà ở Minh Thông”.
5. Về thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội
Ngày 18 tháng 01 năm 2019, Sở Xây dựng có Công văn số 852/SXD-PTN&TTBĐS theo đó “chủ đầu tư đã thực hiện xong nghĩa vụ nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội”.
Ngày 21 tháng 4 năm 2020, Sở Xây dựng có Công văn số 4040/SXD-PTN&TTBĐS về bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 461 căn hộ chung cưxác nhận “đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”.
6. Về cấp số nhà
Ngày 17 tháng 12 năm 2020, Ủy ban nhân dân Quận 2 cấp Chứng nhận số nhà số 601/UBND-CN cấp số nhà số 9 đường Nguyễn Thị Định, phường An Phú, Quận 2.
Ngày 31 tháng 12 năm 2020, Ủy ban nhân dân Quận 2 có Công văn số 4694/UBND-QLĐT thỏa thuận số nhà tại dự án.
7. Về báo cáo đánh giá tác động môi trường
Ngày 25 tháng 01 năm 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường ký Quyết định số 84/QĐ-STNMT-CCBVMT phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án.
II. KẾT QUẢ KIỂM TRA VÀ Ý KIẾN CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN
Tại buổi kiểm tra thực địa ngày 28 tháng 10 năm 2021, đại diện các bên tham dự (Sở Tài nguyên và Môi trường, Thanh tra Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức, Ủy ban nhân dân phường An Phú, thành phố Thủ Đức, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố) xác nhận:
- Chủ đầu tư đã đầu tư cơ sở hạ tầng và đang trong giai đoạn hoàn thiện;
- Thanh tra Sở Xây dựng: Chủ đầu tư đã đầu tư xây dựng công trình nhà ở thấp tầng và nhà ở cao tầng theo đúng Giấy phép xây dựng số 112/GPXD, Giấy phép xây dựng số 130/GPXD và Phụ lục Giấy phép xây dựng số 88/PLGPXD và đã được Cục Công tác phía Nam – Bộ Xây dựng có Thông báo số 521/CPN-QLXD/HT chấp thuận cho phép nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng.
- Tại thời điểm kiểm tra, công trình chưa đưa vào sử dụng.
- Ủy ban nhân dân phường An Phú, thành phố Thủ Đức: Nhà, đất hiện nay không tranh chấp, khiếu nại.
III. Ý KIẾN CỦA SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Qua nội dung hồ sơ thể hiện:
- Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường - thừa ủy quyền Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố - ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT76372 và số CT76373 theo Quyết định số 3693/QĐ-UBND ngày 19 tháng 7 năm 2016; sau đó Ủy ban nhân dân Thành phố ký Quyết định số 4543/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2016 điều chỉnh Quyết định số 3693/QĐ-UBND, tuy nhiên Quyết định số 4543/QĐ-UBND không làm thay đổi những nội dung đã thể hiện trên Giấy chứng nhận số CT76372 và số CT76373;
- Về nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông đã nộp tiền sử dụng đất tương ứng với diện tích đất ở 7.434,1 m2 nhưng chỉ được cấp Giấy chứng nhận số CT76372 và số CT76373 với diện tích đất ở 6.425,0 m2, ít hơn diện tích đã nộp tiền sử dụng đất là 1.009,1 m2 và Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông có cam kết tại Văn bản số 21/CV/MT/2020 ngày 27 tháng 7 năm 2020 về không làm thủ tục hoàn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích giảm đã hoàn tất nộp tiền sử dụng đất.
Đồng thời, qua rà soát Công văn số 1595/UBND-QLĐT, Quyết định số 3428/QĐ-UBND và Quyết định số 1134/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức), Quyết định số 2766/QĐ-UBND và Quyết định số 2080/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố, cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc không thay đổi.
Thực hiện quy định tại Khoản 2 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Ðất đai năm 2013 (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai), Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo “kết quả kiểm tra” như trên đối với dự án Khu nhà ở Minh Thông, phường An Phú, thành phố Thủ Đức do Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông làm chủ đầu tư đến các cơ quan, đơn vị có liên quan biết để xem xét, giải quyết theo thẩm quyền và theo quy định pháp luật, đồng thời đề nghị:
1. Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông
- Nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất đất ở tại Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố (số 12 đường Phan Đăng Lưu, Phường 7, quận Bình Thạnh) hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký; thành phần hồ sơ theo quy định Khoản 3 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NÐ-CP (bao gồm bản chính Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp số CT76372 và số CT76373);
- Khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông và người mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất đất ở phải có văn bản thỏa thuận xác định rõ người (hoặc đơn vị) nhận Giấy chứng nhận, nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan;
- Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông hoặc người mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất đất ở có trách nhiệm nộp thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ theo quy định.
2. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố
- Tiếp nhận hồ sơ và xem xét, giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định; phát hành Giấy chứng nhận theo thỏa thuận giữa Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông và người mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở;
- Khi cấp Giấy chứng nhận nhận cho người mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở, thu hồi, quản lý hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT76372 và số CT76373 theo quy định;
- Cập nhật, lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định.
Sở Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở thuộc dự án Khu nhà ở Minh Thông, phường An Phú, thành phố Thủ Đức do Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông làm chủ đầu tư cho Văn phòng Đăng ký Đất đai Thành phố để xem xét, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở đồng thời lưu trữ theo quy định.
Trên đây là ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường để các cơ quan, đơn vị có liên quan xem xét, giải quyết theo quy định./.
Phòng Quản lý đất